投資產業須適時進場

在80年代至90年代初，產業發展蓬勃，人們“一窩蜂”瘋狂購買產業，製造業出現泡沫，之後產業市場跟隨下挫，產業泡沫因此破裂，在亞洲少數一些市場的特定產業領域，至今仍未完全恢復元氣。

投資、購買產業是一件令人欣喜的事，它也可能是你有生以來金額最大宗的交易，即可保值、也可充當退休後的收入來源，還可對衝通膨，避免現金貶值的衝擊。

但是投資、置業，也不能在水平太高時進場，萬一泡沫真的形成，並且在支撐不住時爆破，燒傷的是我們這些本金不大的購屋者。

確保能承擔所需開銷

購買產業之前，首先應進行規劃及預算，確保能夠承擔投資買房所需的開銷，例如律師費、印花稅、房貸保險、每月份期等成本，即使在產業市場不景氣時，也有能力支撐。

不論是經濟好景或市況欠佳，都會有人進行產業投資，只是投資的產業類型稍有不同；在市場好景時，商業產業、零售產業的交易蓬勃，在市況欠佳時，住宅產業依然會有零星交易，不少人趁這個時候購買一些單位，準備提昇自己居住質量。

投資商業產業的回酬，一般來說，比住宅產業理想，當然，風險也相對較高，這與投資其他工具，原理是一樣的。

由於巴生河流域一些有地房產已上漲到相當高的水平，若買來投資賺取租金，其實並不劃算，假設資本回酬較可觀，一年內能取得至少10%的漲幅，那麼獨資、合資或集資購買，仍是可行的計劃。

過去一年來，巴生河流域部份地區，商業、住宅產業的價格，皆取得可觀漲幅，少數一些住宅社區，漲幅達到30%，甚至更高漲幅，令許多在一年前遲疑的投資者有些懊惱。

表面看來，雖然是遲了一些，但投資產業，儘管說時機是關鍵，但這並不意味接下來沒有適當的投資機會，只是我們需轉移鎖定的地點，A區成本太大了，我們需要調整，轉向B區、C區或其他有增值潛能的地點。

投資的成本升高，回酬自然相對降低，本大的投資，除非是回酬非常可觀，否則，結算起來並不劃算。

產業投資若回酬不到8%，其吸引力自然褪色，畢竟這是一筆金額較大的投資，至少要比定期存款的回酬高一倍，同時，也不能比公積金儲蓄遜色。

附帶許多隱藏成本

有產業投資經驗的人士，相信會同意這樣的看法，產業投資附帶許多隱藏的成本，每月的分期付款、每月附加的利息，大筆首期錢的投入，個人投資其他工具的選擇減少，都是數目可觀的支出。

普通市民的小投資者，鎖定產業投資，數額最好在20萬令吉之下，如果一間在50萬至80萬令吉之間的雙層排屋，可收取的租金，只不過1千800令吉至2千200令吉，嚴格來說，一點也不值得；假設是共管公寓，可以不只這個價位，但別忘了屋子需要支付數目在300至500令吉之間管理與維修費，扣除每月這筆管理費，剩下的租金凈額，可能不足2千令吉。

反觀一間價格在20萬令吉以內的房屋，租金在850令吉至1千200令吉之間，兩者之間幅度的對比，其實不會比上面所提的例子遜色。

因此，大家在投資產業之前，一定要認真計算與思考，不要因為有地房屋越來越少，擔心房價一再走高，“一窩蜂”跟隨進場，然後將價格不斷炒高，別忘了，最後受牽累的其實是自己的小輩們。

星洲日報／財經‧2011.04.24