开会咯！

在面子书的居民论坛里，大家正在热烈讨论即将与发展商开会的议程。出席的居民日益增多。

随着时代的变迁，现今的买主都纷纷主动提出自己的看法与意见，齐心合力打造理想中的家园。大家秉着“团结就是力量”的精神，希望能与发展商共同协商并达成共识以创造出优质的生活环境。希望这次的会议能够皆大欢喜，让观园的居民都能对这家全国十大发展商之一的管理与规划刮目相看。

此外，市议会已经公布第一期的门牌号码，观园的居民可自行到观园查询。

柔北鄉區 乏人問津 新山屋價漲20%

（新山4日訊）年輕人湧入新山購屋，鄉間小鎮屋業難銷時，新山屋價卻直線攀升，去年漲幅超過7%，預料今年將繼續上漲10%至20%。

　新山屋業發展興旺，主要因為工業發展蓬勃，加上靠近新加坡，許多年輕人到市區工作打拼，或到新加坡就業選擇在新山定居。

　基于兩大原因，新山屋業成馬新兩國工作的打工族首選，而位于柔北一帶鄉間地區屋業則乏人問津，間接產生房產滯銷問題。

　根據2010年末季房地產報告，柔州共推出2萬1296間新住宅房產，房產總值為10億1700萬令吉。

　全柔共有5599間房產無法售出，占全國總數的24%，相較2009年滯銷房屋的5415間，多出184間。

偏遠地段房屋滯銷

　雖然州內房產交易額去年有增幅，但州內較偏遠地段依舊面臨房屋滯銷的問題，甚至還有惡化趨勢。

　柔佛州房屋發展商公會副會長許木興接受《中國報》訪問時分析，一般上，新山區發展商都沒遇上房屋滯銷問題，相信發生滯銷問題的地區主要散佈在柔北一帶，如豐盛港、居鑾巴羅等。

　他透露，新山房屋需求日益增加，屋價肯定釀漲，近來，西亞國家動亂導致石油漲價，間接影響原產品價格攀升，相信今年屋價肯定會繼續上漲。

　“根據近期在某研討會上的研究結果顯示，新山區屋價在今年依舊持續上漲，上漲幅度將介于10%至20%。”

　柔州滯銷房屋居全國之冠，許木興建議有關發展商重新擬定發展計劃，相信只要住宅區保安佳、發展規劃良好，民眾還是會在偏遠地區購屋。

推出最多雙層三層排屋
廉價屋只佔0.5%

柔州發展商推出的房產，以雙層及三層排屋居多，數量最少的是廉價屋。

　去年，雙層及三層排屋共推出6626間，占31%，房產總值為4億4688令吉。

　廉價屋只有98間，占0.5%，房產總值189萬令吉。然而，廉價屋去年第4季只售出11間，滯銷比例達81%。

　其次是獨立式洋房，共推出196間，房產總值5597萬令吉，滯銷比例達60%或118間。

　單層半獨立式洋房的滯銷接近50%，共346間房產總值3365萬令吉，未售出達167間。

　高級公寓的銷售成績最好，去年共有666個單位，房產總值861萬令吉，共售出505個單位，滯銷比例8%。高級公寓售價以10萬令吉至15萬令吉占多，其次是20萬令吉以內的售價。

　公寓則有4022個單位，房產總值7000萬令吉，滯銷比例17%或695個單位。

　另外，廉價組屋的反應佳，推出818個單位，房產總值27萬令吉，滯銷比例占11%或88個單位。

供不應求二手屋價急漲

如果新山市區房屋供不應求，二手房屋價格預料也會急速上漲。

　受訪發展商透露，一旦民眾有意在新山落腳，就會想盡辦法購屋，當新屋需求不夠，大家轉向物色二手房屋。

　“二手房屋價格肯定會隨之上漲，所以，有意購屋者，應儘早選定心儀住屋。”

　許木興也認為，二手房屋要漲價並非易事，若二手房屋地點不佳，或者住宅區規劃不好，二手房屋可能降價。

　“先決條件就是必須‘地點好，規劃佳’，否則漲價幾率並不高。”

新山沒滯銷情況
★沈永安（五福城市總經理）

會發生房屋滯銷問題，應該是新舊發展商同時推出大量新屋業所致，發展商推出過多新屋，但買屋者人數不多。

　通常每個發展商皆有一些房屋無法賣出，一個發展地區有1%屋業賣不出仍屬正常，超過20%屋業賣不出，該發展屋業就處于滯銷階段。

　新山屋業發展非常蓬勃，不太可能發生房屋滯銷問題，相信房屋滯銷多數位于鄉間地帶。

雙層排屋漲一倍
★潘炎展（實達熱帶園總經理）

新山越來越多外來居民，在這落腳打拼事業，導致柔州一些鄉村地段屋業乏人問津。

　需求日益增加，原產品價格上漲，造成新山屋價一年比一年高漲，不過，始終未如雪隆屋價高。

　本公司興建的70尺乘20尺雙層排屋，在3年前，價格為約20萬令吉，現今同款相似房屋價格已飆升一倍，約40萬令吉。

金融風暴照銷空
★李金財（吉星機構高級經理）

去年，新山成功售出許多屋業，就連07年至09年發生金融風暴時的廢置住屋也于去年幾乎銷空。
　新山區房屋滯銷情況不存在，相信這些無法順利售出的房屋位處偏遠地區。

　原產品價格不斷上漲，預測新山區的屋價將繼續上漲。

新山房屋很搶手
★邱華成（順利實業有限公司執行董事）

原產品和土地價格上漲，是造成新山屋價攀升的主要原因。

　本公司發展的屋業，預計今年將上漲10%左右。

　新山屋業向來非常搶手，偶爾還會供不應求。

遠離城市屋難賣
★黃健光（御景園總經理）

每個新住宅區是不可能100%賣完，尤其是屋子推出四五年后，一旦乏人問津，更加難出售。

　其他滯銷原因包括產業位置不理想、遠離城市、環境問題等。

　一般上，如果新屋已取得住用證，都能順利賣完，畢竟購屋者比較信賴已建好房屋。

　預測新山房價在兩三年后，會再增長10%，畢竟大馬依斯干達特區計劃逐步完成，更能吸引購屋者置業。


中国报 05/05/2011

投資產業須適時進場

在80年代至90年代初，產業發展蓬勃，人們“一窩蜂”瘋狂購買產業，製造業出現泡沫，之後產業市場跟隨下挫，產業泡沫因此破裂，在亞洲少數一些市場的特定產業領域，至今仍未完全恢復元氣。

投資、購買產業是一件令人欣喜的事，它也可能是你有生以來金額最大宗的交易，即可保值、也可充當退休後的收入來源，還可對衝通膨，避免現金貶值的衝擊。

但是投資、置業，也不能在水平太高時進場，萬一泡沫真的形成，並且在支撐不住時爆破，燒傷的是我們這些本金不大的購屋者。

確保能承擔所需開銷

購買產業之前，首先應進行規劃及預算，確保能夠承擔投資買房所需的開銷，例如律師費、印花稅、房貸保險、每月份期等成本，即使在產業市場不景氣時，也有能力支撐。

不論是經濟好景或市況欠佳，都會有人進行產業投資，只是投資的產業類型稍有不同；在市場好景時，商業產業、零售產業的交易蓬勃，在市況欠佳時，住宅產業依然會有零星交易，不少人趁這個時候購買一些單位，準備提昇自己居住質量。

投資商業產業的回酬，一般來說，比住宅產業理想，當然，風險也相對較高，這與投資其他工具，原理是一樣的。

由於巴生河流域一些有地房產已上漲到相當高的水平，若買來投資賺取租金，其實並不劃算，假設資本回酬較可觀，一年內能取得至少10%的漲幅，那麼獨資、合資或集資購買，仍是可行的計劃。

過去一年來，巴生河流域部份地區，商業、住宅產業的價格，皆取得可觀漲幅，少數一些住宅社區，漲幅達到30%，甚至更高漲幅，令許多在一年前遲疑的投資者有些懊惱。

表面看來，雖然是遲了一些，但投資產業，儘管說時機是關鍵，但這並不意味接下來沒有適當的投資機會，只是我們需轉移鎖定的地點，A區成本太大了，我們需要調整，轉向B區、C區或其他有增值潛能的地點。

投資的成本升高，回酬自然相對降低，本大的投資，除非是回酬非常可觀，否則，結算起來並不劃算。

產業投資若回酬不到8%，其吸引力自然褪色，畢竟這是一筆金額較大的投資，至少要比定期存款的回酬高一倍，同時，也不能比公積金儲蓄遜色。

附帶許多隱藏成本

有產業投資經驗的人士，相信會同意這樣的看法，產業投資附帶許多隱藏的成本，每月的分期付款、每月附加的利息，大筆首期錢的投入，個人投資其他工具的選擇減少，都是數目可觀的支出。

普通市民的小投資者，鎖定產業投資，數額最好在20萬令吉之下，如果一間在50萬至80萬令吉之間的雙層排屋，可收取的租金，只不過1千800令吉至2千200令吉，嚴格來說，一點也不值得；假設是共管公寓，可以不只這個價位，但別忘了屋子需要支付數目在300至500令吉之間管理與維修費，扣除每月這筆管理費，剩下的租金凈額，可能不足2千令吉。

反觀一間價格在20萬令吉以內的房屋，租金在850令吉至1千200令吉之間，兩者之間幅度的對比，其實不會比上面所提的例子遜色。

因此，大家在投資產業之前，一定要認真計算與思考，不要因為有地房屋越來越少，擔心房價一再走高，“一窩蜂”跟隨進場，然後將價格不斷炒高，別忘了，最後受牽累的其實是自己的小輩們。

星洲日報／財經‧2011.04.24

經濟穩定‧升息掀序幕‧國行堅打家債和通膨

（吉隆坡5日訊）國家銀行雙管齊下，分別調高隔夜政策利率（OPR）0.25%和法定儲備金率（SRR）1%，各至3%，突顯打擊通膨壓力和居高不下的家庭債務決心，以及對“熱錢”湧入的高度關注，經濟學家認為國行預見通膨抬頭風險，而經濟穩定成長為正常化利率提供空間，今年升息已掀開序幕。

市場原本預料國行下半年才開始升息，不過隨著通膨升破3%，壓力築高，市場部份已經轉軑，認為國行或提早升息。

經濟學家：升息符合預期

新加坡花旗集團經濟學家吉偉正表示：“等待的利益為何？若大馬陷入或預見出現衰退，你當然歡迎負利率來提振經濟成長，但現有情況迥然不同，因此升息25個基點仍屬可管理水平。”

渣打銀行今日在升息前也表示，大馬必須升息，否則會帶來風險。

艾芬投資銀行經濟學家陳秋隆指出，國行尾隨區域中行步伐，延續正常化利率政策，利率上調25個基點符合預期。

“國行實際嘗試平衡因高油價和原產品價格，潛在上漲的通膨壓力和經濟成長。”

FORECAST經濟學家陳祖安認為，升息並不令人驚訝，因上次調漲SRR已顯示開始收緊貨幣政策。

“雖然大馬通膨仍良好受控制，但國行已預見上漲風險，加上處於曲線前源原則，我們認為下一輪升息已在醞釀中。”

他說，成長獲全球原產品需求帶動，也將為國行提供進一步收緊政策空間，預見OPR年杪將走高至3.25%。

不過，大馬評估機構（RAM）高級經濟學家方竅玲指出，原本預期維持利率在2.75%，主要是核心通膨壓力還未嚴重至需透過升息緩解，且強勢馬幣也抵銷部份通膨壓力，一旦升息可能吸引更多資金流入，進一步推升馬幣。

“但是，我們也不全然排除升息可能，因此國行調升利率至3%，SRR也調高至3%的決定並不叫人意外。”

6個月內料調高SRR至4%

市場普遍預期，國行在未來6個月可能再度調高SRR至4%，以積極管理游資過剩風險問題，估計SRR每調高1%可吸納70億令吉游資。

方竅玲認為，國行突然升息可能與國內熱絡借貸活動，以及居高不下的家庭債務息息相關，其中尤以後者為重，因家庭貸款持續膨脹可能導致金融領域的不穩定，甚至催生資產泡沫，通膨問題反是次要。

“我並不認為升息將損及經濟成長，大馬2011年經濟成長在內需推動下，將達到5.6%。”

詢及進一步升息，方竅玲指出，相信國行貨幣政策將在經濟成長和抑制通膨中取得平衡，國行將緊密觀察通膨和經濟走勢，若通膨勢力抬頭，並導致國家經濟成長不穩，國行勢必採取行動，確保經濟成長持續穩定。

國行貨幣政策委員會今日表示，全球原產品和能源價格料持續上漲，主要貿易夥伴國通膨壓力可能進一步上漲，而市場也開始浮現內需因素恐對下半年物價帶來上漲壓力的跡象。

“隨著經濟延續穩定成長步伐，委員會決定調整貨幣寬鬆政策幅度，但貨幣政策位置仍可為經濟帶來扶持。”

星洲日報／財經‧2011.05.06

林祥才：通膨率或提高‧房價料漲20%

（吉隆坡20日訊）財政部副部長拿督林祥才指出，隨著今年國內通膨率預測會比去年的2.2%偏高，他預料國內房產價格將持續增長10至20%，特別是中高檔房產。

他說，國內房產價格的上漲受多項因素所影響，而且大馬的產業和鄰國新加坡比較起來，對許多外國投資者來說是超便宜。

“我相信尤其是中高檔的房產會略增加，畢竟中高檔產業很受外國人的喜愛，而且他們也覺得大馬的產業很便宜，就如很多新加坡人來這裡置業，加上政府推動的經濟轉型計劃或多或少也影響外資。”

房價不受政治控制

林祥才今日為產業服務與估計局（JPPH）推出的4本報告書主持推介禮後，在新聞發佈會上說，大馬去年的通膨率為2.2%，今年首兩個月是2.4%。

“通膨率上升的因素主要是食物和房產，尤其是房產價格不受政治控制，畢竟涉及太多原因；就好比日本人在地震後，也來大馬購置公寓。”

針對雪隆一帶的房地產價格不斷上漲，導致年輕人難以置業，加上外國人前來購買也會間接炒高房地產價格的問題，林祥才說，政府限制外國人只能買35萬令吉以上的高檔房產，根本不是問題。

交易量增總值逾千億
去年房市成長升11%

《2010年產業市場報告》指出，房地產市場的成長去年上升11.40%，產業交易量高達37萬6千583宗或1千零74億令吉，超出2009年的33萬8千089宗或1千億令吉的水平。

林祥才說，去年住宅產業繼續成為產業總數之冠，佔60.2%。

他說，住宅產業去年的銷售成長表現比前年略低，出售4萬7千698個單位，當中只有2萬1千799個單位或45.7%售出。

“市場對25萬令吉以下的產業需求比較高，佔整體銷售額55.91%，而排屋也持續成為搶手貨，佔總銷量的56.1%。”

此外，他也說，辦公室租用率則下跌至84.1%，因為市場供應過多。

商業大廈租用率稍跌

林祥才披露，商業大廈的租用率去年也由於需求減少而下跌，由2009年的81.5%跌至80.2%。

“去年第四季度的平均房產價格上升了8.2%，由18萬4千提高至19萬9千令吉，吉隆坡的屋價格上升最高，保持在43萬令吉的水平。”

星洲日報‧2011.04.21

标准不一？！

最近在“探屋”时偶然发现了园艺规划上的小瑕疵。

在示范屋前的人行步道/跑道的两旁都栽种着绿色植物（右图）。在靠近围篱一侧的绿色植物显然比另一侧来得密实、高大。不仅如此，在同一侧还栽种了几棵小树遮荫。相信不久后靠近围篱这一侧的绿色植物都会长到与围篱一样高，无形中为居民的隐私提供了一定的保障。路人甲乙丙丁无法从围篱外观察到住宅区内的活动情况。

靠近公路那侧的绿色植物得保持矮小，这样一来，居民在步道上活动才不会危险，成为不良分子的目标。 相反的，那些离开示范屋的范围只有在人行步道/跑道的一侧（靠近公路）栽种绿色植物（左图）。围篱那一侧不仅没有观察到小树，也没有栽种小株的绿色植物。住宅区内的活动都能够一览无遗、尽收眼帘。

不晓得是不是“开源节流”的效应？还是纯粹在园艺规划上的疏忽？希望有关单位能够重视整体住宅的规划，能够有划一的标准！

或最遲明年首季通車‧濱海大道料提前竣工

（柔佛‧新山7日訊）一條銜接新山蘇丹依斯干達大廈（新關稅、移民與檢疫大廈）至柔佛州新行政中心努沙再也區的免收費公路“濱海大道（COASTAL HIGHWAY）”的工程，預料提前至今年底竣工，抑或最遲在明年首季正式通車；整個工程提前2個月完成。

依斯干達特區發展機構首席執行員依斯邁依布拉欣表示，濱海大道一旦正式通車後，公路使用者由新山市區通往努沙再也區，將由目前的30分鐘路程縮短一半，或15分鐘後就可抵達。

依斯邁今早於新山金海灣柏希然登嘉路的士姑來河大橋上，主持工程最後階段的灌漿儀式時也透露，今天舉行灌漿的士姑來河大橋，屬於濱海大道工程中最獨特構造的部份，因為它（士姑來河大橋）同時跨越士姑來河與登嘉河（SUNGAI DANGA）。

他指出，士姑來河大橋寬15.29米，橋高605米；大橋上共擁有3條雙行車道，它亦是柔佛州境內最長的雙行大橋。此外，大橋工程比原訂的計劃提前2個月竣工，共費時19個月完成。

將成地標性大橋

“士姑來河大橋一旦通車，公路使用者在這座大橋之上將有機會一覽兩相對望的新山與新加坡兩岸景色，因此，此橋將成為新山另一座具有景觀價值，並且將會成為依斯干達特區的地標性大橋。”

“士姑來河大橋工程並不純粹為一座可以銜接新山市區與努沙再也的基礎建設，它亦可以被視是一座方便將民眾、海內外遊客帶入柔佛州新行政中心、樂高樂園、紐卡斯爾醫藥大學以及公主港等景點區的銜接大橋，義意非常重大。”

“士姑來河大橋亦是濱海大道工程中的第二座大橋，它是繼甘拔士大橋工程竣工後興建的大橋。”

依斯邁也認為，隨著濱海大道工程、樂高樂園、紐卡斯爾醫藥大學及柔佛州名牌商品城等大型計劃的相繼落實，馬來西亞依斯干達特區預料將有望於2012年，引爆它最驚人的魅力。

星洲日報／大柔佛‧2011.04.07