房產價值悄悄攀升

經過一輪的低谷後，大馬產業市場“重拾”成長動力，產業價值已悄悄攀升，加上利率開始出現潛在的調升空間，促使市場對產業趨之若鶩的心態，未來的產業前景一片光明。

何振順研究私人有限公司董事何振順分享從過去到現在，大馬產業市場的概況，緊貼接下來的產業趨勢，並提供在購置產業時的重要指南，為產業增值加分。

大馬不會出現產業泡沫

眾所周知，產業價值隨著歲月的流逝而漸漸增值，其中產業價格在18年間已飆漲了2.73倍，每年平均取得5.7%成長，而在1992至1995年這段黃金歲月，產業價格也已激增了70%。

何振順不預見大馬會出現產業泡沫，而由於大馬半島的中級產業沒有出現泡沫風險，因此也沒有陷入調整格局。

“產業價格暴漲在高檔產業方面更為凸顯，當中吉隆坡城中城及滿家樂的價格分別飆漲80%至100%，及40%至60%。”

他提到，像新加坡的產業泡沫巨大，其產業價格在4年間走高2.41倍，相等於每年成長24.56%。

他透露，產業與股票市場的走勢仍有關聯，一般上，兩者間中都有一段差距，如6至9個月，所以隨經濟從谷底回彈後，中上級的產業價格也跟著揚升。可惜的是，大馬沒有住宅產業價格指數，無法具體地顯現國內的真正趨勢。

產業價格不易下跌

何振順提到，儘管市場供過於求，不過產業價格都不會下跌，除非遇上經濟衰退，而這種情況在高檔產業方面更顯而易見。

“在這3年間，滿家樂及吉隆坡金三角的產業分別增長68.3%及40.4%，其中前者的商業產業類型也越來越多。”

他強調，在談到高檔產業時，往往衡量標準不能仰賴供需現象，而高檔產業的年成長為12%至18%。

他指出，滿家樂及吉隆坡金三角的供應龐大，因還有很多人不願“出走”至城外地區，他們只是願意“逗留”在距離吉隆坡15至25公里的地方。

“無論城市內地庫是否足夠，人們已朝高檔產業邁進。”

同時，何振順表示，人口迅速成長也令產業供應不斷增長，雪蘭莪州的人口成長最驚人，每年達6%，而吉隆坡也寫下3.5%增長，巴生河流域總計成長4.8%，檳城及柔佛則分別揚升1.57%及2.39%。

“由於吉隆坡沒有太多地庫，所以僅有地庫都只是高檔產業。過去的15至20年間，吉隆坡的高檔住宅產業的年增長率為12至18%。”

地點仍是置業關鍵

在置業的過程中，何振順說，產業地點始終是關鍵，市民可選擇在經濟下滑期間購買產業，待經濟回揚時取得增值，其次是選擇良好信譽及營運紀錄的產業發展商。

他也提到，在購買店舖時須格外謹慎，有時若無法尋求租戶，往往招致虧損的窘境。其他影響的因素包括，店舖產業市值或下跌，當然一旦當地更為商業化，則將捎來更好的回酬。

“而在購買一些商業產業時，特別是作為零售業務，更要謹慎選擇單位，因不同面向會帶來不同的經濟效益，不得掉以輕心。”

中高檔產業將揚升

目前股市表現趨穩，雖然通膨揚升在望，加上借貸成本上升，不過沒有產業泡沫的跡象。

無論城外中級產業，或高檔產業都將一直揚升，至於排屋則已飆升了，所以想趁低購買排屋的人或許已錯失良機了。

而隨城市地區的地庫越來越少，共管公寓也將難以“抗拒”地往次級地點移去，這肯定是未來的趨勢。

星洲日報／投資致富‧產業人語‧2010.03.29