基贷率 (BLR) 2010 三月

随着国家银行调高利率，各个银行也纷纷把基贷率提升至5.8%的水平。因此，之前低利率的贷款也只是昙花一现，对刚购屋者来说也许无法给予太多的优惠。话虽如此，若是在这个阶段再融资的屋主应该是有所获益 - 贷款利率会比之前来得低，至少也是一种安慰。

根据报道，国行有意再将利率于今年底再度调高，无疑增加了刚购屋者的负担。看来打算购屋的朋友得要抓紧时机，以免向隅！

梦想家园的开始 - 工程进展 2010 年 四月

新經模式吸引外資‧國民趁加息前置產‧大馬產業榮景持續

（吉隆坡）經濟復甦與利多帶動產業買氣，預期外商對新經濟模式信心加強，而加入置產行列，大馬產業前景亮麗。

興業研究指出，儘管國家銀行最近調高隔夜政策利率25個基點，但產業需求保持強勁，主要是借貸成本仍低，以及發展商提供融資配套。另一方面，國人紛趁利率未再調高前，趕緊購置產業。

不會出現產業泡沫

預期產業榮景將持續至今年下半年，並不認為會出現產業泡沫，因此若外資在國內購置產業，相較區域其他國家將少承受政策對外資購置產業進行管制的風險。

興業指出，最近很多產業交易多由國內買家促成，火旺買氣烘托產業價格，預期不久後外國買家亦會加入置產行列。

怡保置地（IJMLAND，5215，主板產業組）、實達集團（SPSETIA,8664,主板產業組）與馬星集團（MAHSING,8583,主板產業組）皆受看好。

國內產業價比區域低、外匯後市看漲，再加上產業未出現泡沫，外國買家料來馬積極參與置產。

產業價格比中新港低

根據全球產業指南，大馬平均產業價比中國、新加坡、香港低50%、87%和91%。同時，經濟學家預期2011年馬幣走挺184基點，由目前的美元兌馬幣的3.26令吉，升高至3.20令吉。

未公開推介已售超過一半

利率上調25個基點料減低購屋者付款能力達2.5%至3%，然而很多購屋者仍顯強勁買氣，其中雙威城（SUNCITY，6289，主板產業組）最近的SPK3 Harmoni產業計劃非正式推介時訂屋率達70%，而高美達（GLOMAC,5020,主板產業組）在其高美達白沙羅378間服務型公寓，未推介前已有3000人登記。

與此同時，發展商受強勁買氣激勵，信心加強後不斷推出新產業計劃，同時也收購地皮供更多發展計劃。

雙威城將推出的計劃包括SPK3Harmoni、Sunway Rymba Hills、Sunway Velocity；陽光（SUNRISE,6165,主板產業組）欲推出Solaris Tower；馬星集團（MAHSING，8583，主板產業組）將推出G a r d e nResidence、Icon Residence、沙亞南iParc2、蕉賴One Legenda。

實達集團則等候推出吉隆坡Eco City、Brook Residence、Reflections公寓、Setia Sky Residences第二期；怡保置地（IJMLAND,5215,主板產業組）將推出Light Collection。

游禮發產業（YNHPROP,3158,主板產業組）推出Fraser Residence和Kiara163服務公寓；麥納首要（MAGNA,7617,主板產業組）也推展Magna City，並在士拉央與沙亞南推展圍籬與保安駐守的屋業。

發展商積極購地大興土木

看好產業前景，發展商也紛紛大顯身手，積極購地和推介龐大項目，一些發展商也趁勢逐步撤除經濟低迷時提供的融資配套，成本減輕後，料使發展商賺益更豐。

馬星集團年初在沙亞南為其iParc2計劃購置19.2英畝永久地契工業地，另在賽城購6.32英畝商業地段。高美達也洽購市中心首要地段，可能發展成類似高美達白沙羅的綜合產業計劃，發展值達40億至50億令吉。

陽光則已晉入第3成長策略，與森那美（SIME,4197,主板貿服組）聯營發展武吉日落洞，並以1億1410萬令吉購下該商業地段，擴大其產品種類和地區。

實達集團、雙威城和馬星集團還透過合營或直接購地方式，把發展腳步擴展至越南、中國與澳洲。其中實達集團以3000萬澳元（約馬幣9000萬令吉）購置墨爾本4340平方呎地段，準備發展14億令吉的成高密度綜合住宅產業計劃。

與此同時，政府已鑑定吉隆坡史多諾路、安邦路與Lidcol路幾處地段供私人界發展，政府也與公積金局聯營發展雙溪毛糯3000英畝地段為巴生河流域樞紐。分析員相信與國民投資公司（PNB）、公積金局相關公司，如馬資源（MRCB,1651,主板建築組）、UEM置地（UEMLAND,5148,主板產業組）、森那美、馬星集團、實達集團將有良機獲競購。

風險包括同行競爭、推展與批准延宕、原料上漲和國家風險等。

星洲日報／財經‧2010.04.02

房產價值悄悄攀升

經過一輪的低谷後，大馬產業市場“重拾”成長動力，產業價值已悄悄攀升，加上利率開始出現潛在的調升空間，促使市場對產業趨之若鶩的心態，未來的產業前景一片光明。

何振順研究私人有限公司董事何振順分享從過去到現在，大馬產業市場的概況，緊貼接下來的產業趨勢，並提供在購置產業時的重要指南，為產業增值加分。

大馬不會出現產業泡沫

眾所周知，產業價值隨著歲月的流逝而漸漸增值，其中產業價格在18年間已飆漲了2.73倍，每年平均取得5.7%成長，而在1992至1995年這段黃金歲月，產業價格也已激增了70%。

何振順不預見大馬會出現產業泡沫，而由於大馬半島的中級產業沒有出現泡沫風險，因此也沒有陷入調整格局。

“產業價格暴漲在高檔產業方面更為凸顯，當中吉隆坡城中城及滿家樂的價格分別飆漲80%至100%，及40%至60%。”

他提到，像新加坡的產業泡沫巨大，其產業價格在4年間走高2.41倍，相等於每年成長24.56%。

他透露，產業與股票市場的走勢仍有關聯，一般上，兩者間中都有一段差距，如6至9個月，所以隨經濟從谷底回彈後，中上級的產業價格也跟著揚升。可惜的是，大馬沒有住宅產業價格指數，無法具體地顯現國內的真正趨勢。

產業價格不易下跌

何振順提到，儘管市場供過於求，不過產業價格都不會下跌，除非遇上經濟衰退，而這種情況在高檔產業方面更顯而易見。

“在這3年間，滿家樂及吉隆坡金三角的產業分別增長68.3%及40.4%，其中前者的商業產業類型也越來越多。”

他強調，在談到高檔產業時，往往衡量標準不能仰賴供需現象，而高檔產業的年成長為12%至18%。

他指出，滿家樂及吉隆坡金三角的供應龐大，因還有很多人不願“出走”至城外地區，他們只是願意“逗留”在距離吉隆坡15至25公里的地方。

“無論城市內地庫是否足夠，人們已朝高檔產業邁進。”

同時，何振順表示，人口迅速成長也令產業供應不斷增長，雪蘭莪州的人口成長最驚人，每年達6%，而吉隆坡也寫下3.5%增長，巴生河流域總計成長4.8%，檳城及柔佛則分別揚升1.57%及2.39%。

“由於吉隆坡沒有太多地庫，所以僅有地庫都只是高檔產業。過去的15至20年間，吉隆坡的高檔住宅產業的年增長率為12至18%。”

地點仍是置業關鍵

在置業的過程中，何振順說，產業地點始終是關鍵，市民可選擇在經濟下滑期間購買產業，待經濟回揚時取得增值，其次是選擇良好信譽及營運紀錄的產業發展商。

他也提到，在購買店舖時須格外謹慎，有時若無法尋求租戶，往往招致虧損的窘境。其他影響的因素包括，店舖產業市值或下跌，當然一旦當地更為商業化，則將捎來更好的回酬。

“而在購買一些商業產業時，特別是作為零售業務，更要謹慎選擇單位，因不同面向會帶來不同的經濟效益，不得掉以輕心。”

中高檔產業將揚升

目前股市表現趨穩，雖然通膨揚升在望，加上借貸成本上升，不過沒有產業泡沫的跡象。

無論城外中級產業，或高檔產業都將一直揚升，至於排屋則已飆升了，所以想趁低購買排屋的人或許已錯失良機了。

而隨城市地區的地庫越來越少，共管公寓也將難以“抗拒”地往次級地點移去，這肯定是未來的趨勢。

星洲日報／投資致富‧產業人語‧2010.03.29