利率悄悄上揚？房貸配套露玄機

2009年11月初，傳商業銀行劃一貸款利率配套措施，如今形勢明朗化，本地商業銀行的產業貸款配套，大致維持在基本借貸率減1.8%的水平。

在過去兩個月，儘管市場上傳出商業銀行劃一貸款配套利率，不過，開始採用的只是本地商業銀行，外資在本地的分行並不受影響。

隨著國行的指示也包括外資銀行，除了少數一或兩間外資銀行暫時未配合，本地商業銀行及外資銀行在本地的分行，已在2010年1月2日起採納新的措施，劃一產業貸款配套利率；同時，不像過去一樣優惠客戶，包括吸納貸款合約的律師費及印花稅等開銷。

考慮產業價格類型地點及貸款數額

當然，基本借貸率（BLR，目前是5.55%）減1.8%只是一個基准，本地一些主要銀行，如馬來亞銀行（MAYBANK,1155,主板金融組）設定的條件尚包括，以產業價格、貸款數額、產業類型、產業所在地點，作為批准申請者的考量。

假如產業價格在20萬、25萬令吉以上，而且產業坐落在熱門地點，個人條件符合，基本借貸率減1.8%獲批的可能性相當高。

另外，產業價格只要不少過10萬令吉，貸款申請者，一般也可以獲得基本借貸率減1.6%的配套。
所謂的熱門地點，巴生河流域是其中之一，另外，銀行考量的其他因素尚包括產業類型、產業屬於哪一個發展計劃等等。

有地房產最吃香

關於產業類型的問題，有地房產終始還是吃香，多家銀行貸款部的職員都這樣認為，如果產業所在地點不在熱門區，或者是產業類型增值潛能不大，銀行提供的貸款利率，甚至是基本借貸率＋零（目前是5.55%＋0）。

話雖然這樣說，貸款配套依然相當多元化，各家銀行創意百出，儘所能推出吸引客戶的貸款配套。

馬銀行：利率胥視申請者條件

以馬銀行為例，這間銀行最新的3個貸款配套（供住宅產業的業主申請），分為首3年3.75%、首5年4.85%，以及首10年5.85%，隨後是基本借貸率減1.8%。

這幾個貸款配套，有效期從2010年1月1日至2010年6月30日，以目前的基本借貸率5.55%（BLR）為基礎，5.55%基貸率是從2009年3月3日起生效至今。

由於銀行不吸納貸款合約的律師費與印花稅等開銷，因此，產業貸款的鎖定期，從原有的5年縮短為3年。

此外，消費者是否能領取更優惠的利率，以個別人士的財務能力、貸款的數額、銀行的長期忠誠客戶作為衡量標準，符合貸款條件者，可獲得最高90%的融資，償還期限最高30年或65歲。

讀者反應

貸款利率變相上升

周先生說，他最近打算購買一間共管公寓，向多家銀行瞭解房屋貸款的詳情後，獲知商業銀行的貸款配套或貸款利率，如今被統一為基本借貸率減1.8%，根據他所收到的訊息，這是國家銀行的指示，以確保商業銀行不要競相削價，展開惡性競爭。

銀行貸款部的職員指出，假如個人財務條件優厚，或許可以領取基本借貸率減1.9%的貸款配套。
他在向朋友瞭解後，獲知一些朋友和同學在2009年12月之前購買房屋、而且有申請房屋貸款，他們普遍獲得的房屋貸款利率是基本借貸率減2.1%或2%。

他說，如此一來，消費者的貸款配套選擇豈不是變相減少？

周先生所反映的情況的確是這樣，一些商業銀行在2009年11月開始，普遍調高貸款配套利率，當然，也有一些消費者在2009年12月，依然申請到基本借貸率減2%的貸款配套。

銀行貸款部職員指出，基本借貸率減1.8%，其實算是不錯的借貸率，有些商業銀行甚至規定貸款額不到20萬令吉，只能取得基本借貸率減1.6%或1.5%的利率。

貸款額高才有優惠利率

另外，一些商業銀行則規定貸款25萬令吉以上者，才可能取得基本借貸率減1.8%、1.9%或2%的優惠利率。

2009年6、7月間，有些貸款者取得基本借貸率減2.3%的貸款配套，當然，這些是貸款數額較高的申請者，而且此項優惠期維持不久。

個人申請者，能否取得優惠利率，除了貸款數額，還要看個人的財務狀況、償付能力，以及所購買的產業是否理想單位，這些都是關鍵因素。

基本借貸率減一個百分比的貸款利率，主要是近幾年的事，在那之前，人們購買產業、申請貸款，獲得的不是固定利率配套，可能就是基本借貸率加一個百分比的貸款利率（在2008年10月之前，基本借貸率為6.75%，如果再加0.5%或1，貸款利率提高至7.25%或7.75%），當然，那個年代的定期存款利率也比較高。

大眾銀行：伸縮配套省開銷

大眾銀行（PBBANK,1295,主板金融組）推出伸縮性的房屋貸款配套，強調提供增值利益、節省更多開銷。

免費個人意外保險1年

其特點：包括房屋貸款保險與律師費在內，幾乎可以取得高達100%的融資，分期付款期高達40年或可以延長至70歲、在貸款期間、免費1萬令吉個人意外保險1年，優惠期從2010年1月1日至12月31日。

這間銀行的房屋貸款配套有傳統的房貸計劃，以及與來往賬戶掛鉤的配套，其中傳統的房貸計劃分為貸款額少過5萬令吉，貸款期全程是基本借貸率減1.3%，貸款5萬至10萬令吉，在貸款期間，可享有基本借貸率減1.6%。

另外，貸款額若超過10萬令吉，可獲得基本借貸率減1.8%的貸款利率。此外，另一個供選擇的配套是第一年基本借貸率減2.55%、第二至第5年，基本借貸率減1.60%，接下來是基本借貸率減1.8%。

還有一個是與來往賬項掛鉤的貸款配套，客戶若貸款數額在10萬令吉或更高數目，貸款期間，可享有基本借貸率減1.6%，或者是另一個配套，分別是第一年基本借貸率減2.35%、第二至第5年，基本借貸率減1.40%，接下來是基本借貸率減1.6%。

維持5年鎖定期

當然，這些貸款配套，銀行都不承擔貸款合約律師費與印花稅等開銷；不過，大眾銀行依然維持5年的鎖定期措施。

根據瞭解，銀行會給予一些付款紀錄良好、財務能力強穩的客戶基本借貸率減1.9%的貸款配套利率；因此，貸款全期獲得基本借貸率減2.4%、2.3%、2.2%、2.1%，甚至是2%應該是去年或之前的事。

興業銀行：利率以貸款數額為基礎

興業銀行過去在產業貸款業務的發展保持平穩，與其他商業銀行比較，攻勢可能不凌厲，但最新的貸款配套也有其獨特之處。

同樣是沒有吸納貸款合約律師費與印花稅，貸款配套利率是以貸款數額為基礎，貸款數額在10萬至20萬令吉之間，房屋貸款保險（MRTA）也加入貸款配套，貸款利率是基本借貸率減1.6%，如果不包括房屋貸款保險則是基本借貸率減1.5%。

貸款逾50萬可獲BLR減1.8%

另外，貸款數額如果在20萬至50萬令吉之間，可獲得基本借貸率減1.7%（包括房屋貸款保險），如果房屋貸款保險沒有加入貸款配套，則是基本借貸率減1.6%。

如果貸款數額超過50萬令吉，可以獲得基本借貸率減1.8%，沒有加入房屋貸款保險的房貸配套，則是基本借貸率減1.7%。

另一種獲特別考量的情況是，如果申請者是銀行的長期或忠誠客戶，分行經理可以給予較優惠利率。譬如貸款數額在10萬至20萬令吉之間，房屋貸款保險（MRTA）也加入貸款配套，貸款利率是基本借貸率減1.7%，如果不包括房屋貸款保險，則是基本借貸率減1.6%。

另外，貸款數額如果在20萬至50萬令吉之間，可獲得基本借貸率減1.8%（包括房屋貸款保險），如果房屋貸款保險沒有加入貸款配套，則是基本借貸率減1.7%。

如果貸款數額超過50萬令吉，可以獲得基本借貸率減1.9%，沒有加入房屋貸款保險的房貸配套，則是基本借貸率減1.8%。

這些貸款配套的鎖定期分別是3年，假如在首3年內償清貸款，罰款是貸款數額的3%、或5000令吉，以高者為准。

申請貸款者可獲的貸款年限，以個人的職業做為考量基礎，譬如受薪者，貸款的分期最高可以延長到65歲、創業者獲考慮延長到70歲，以此類推。

國貿銀行：定存利率加1.25%

國貿銀行不久前推出革新、與定期存款利率掛鉤的房貸配套，其消費者銀行業務抵押貸款部主管特蕾茜說：“我們在2009年11月3日，推出超簡易123房貸定期存款配套，主要是採用12個月的定期存款利率加1.25%，就是2.5%＋1.25%＝3.75%的貸款配套。

最透明化配套

“為何我們稱之為最透明化的配套，主要是因為大家都曉得定期存款率，與基本借貸率的情況比較不一樣，裡邊有比較多特色。”

提及這個新的貸款配套如何輔助國貿銀行現有的房屋貸款配套，特蕾茜說，國貿銀行仍提供90至95%的融資，視申請者的條件。

“我們的定期存款房屋貸款配套，目前鎖定20萬令吉以上的房屋，而且是已經完工及再融資的房貸。”

關於再融資貸款配套，則有一個簡易的申請程序，名為簡易文件，主要是客戶已經有貸款紀錄，銀行只需要客戶的大馬卡及之前的貸款獻議文件副本，貸款的期限高達30年或70歲，視何者為先。

定期存款房貸與基本借貸率的房屋貸款配套機制類似，利息的計算法以每日計。

此外，銀行也提供伸縮性安排，擁有超容易的123伸縮特點，以輔助這個新的定期存款房貸計劃，讓客戶有一個透明及競爭性的貸款利率，以及可以伸縮性從來往賬項提款。

以定存利率作基礎較穩定

至於新的房貸產品是否對客戶造成混亂，因為他們需要弄清楚固定和浮動貸款配套，浮動貸款配套受到基本借貸利率波動的影響，不久前有些銀行推出銀行同業拆息率加1%的貸款，現在又有新的定期存款房屋貸款配套。

特蕾茜認為，這不會造成客戶困擾，因為每個人瞭解定期存款率，以基本借貸率為例，人們曉得房屋貸款與基本借貸率掛鉤；不過，他們可能不曉得基本借貸率是波動的，影響房貸率的走勢，銀行大廳一般會掛上最新的定期存款利率，目前，12個月的定存利率是2.5%。

如果與基本借貸率比較，定期存款率相對來說比較穩定，客戶也比較容易預測，最新一次調整定期存款率是2009年2月的事，12個月定期存款率，從3.7%調低至2.5%。

渣打銀行：銀行同業拆息率配套

渣打銀行認為，這間銀行提供的銀行同業拆息率，是一項革新的房屋貸款配套，貸款利率以銀行同業拆息率（KLIBOR）為基礎，以2010年1月1日的KLIBOR2.17%為准，貸款配套可能是2.17%＋1%至1.5%（假設），視貸款者申請的數額、申請者的條件等等。

銀行同業拆息率貸款配套，是一個反映當下市況的配套，貸款利率與銀行同業拆息率掛鉤，提供預付便利，以減少貸款本金。

與基本借貸率比較，銀行同業拆息率比較低，走勢平穩，右表反映出過去幾年，銀行同業拆息率比基本借貸率低。

梦想家园的开始 - 工程进展 2010 年 一月

經紀公司：民眾購買意願高‧房地產一片好景

（吉隆坡）產業經紀公司iProperty.com的網上調查顯示，去年民眾的產業購買意願高達85.3%，相信本地房地產將會邁入一片榮景。

iProperty.com集團執行主席格洛夫指出，在有關調查中，有29.5%大馬人計劃購買本身的第一項產業，其他36%人則已經擁有至少兩項產業。

“雖然去年經濟衰退，但是大馬人相信今年經濟會變好。他們已經開始準備計劃投資。根據我們的調查顯示，今年產業買賣將平穩上升。”

有地產業最受歡迎

至於人們優先選擇的產業類型，調查顯示擁有土地的不動產最受歡迎，是53.5%人的首選；其次則是有44%人選擇購買已經建竣的公寓。

接受調查的人當中，有83.3%認為產業的地點是最重要的考量因素，接著則是價格（73.7%），其他因素則包括對發展商和品牌的信心，也就是潛在資本增值（35.5%），這些都是投資者關心的首要標準。

由於人們對於產業市場停止惡化信心十足，35.2%年度家庭收入達30萬令吉的大馬人將會搶購產業。而83.7%人打算選購價格介於30萬至50萬之間或跌價的產業。

轉摘自星洲日報‧2010.01.19

http://www.sinchew.com.my/node/146569?tid=1



感覺上好像是在暗示今年房產價格應該會節節上升。國人購買房產的能力也相對提高,能力負擔的房價也上調了。果然是前景一片光明啊!

首相署：1月起生效‧外國人買房限50萬以上

（吉隆坡）首相署經濟策劃組指出，從今年1月1日起，外國人在大馬購買房屋的門檻已提高至50萬令吉或以上。

此組表示，去年6月30日外資委員會指南已經廢除，由購買產業指南取代；新指南的其中一項條例是將外國人購買產業的最低限額，從原有的25萬令吉提高至50萬令吉。

此組週三（1月13日）發表文告說，政府的這項決定是為了促進產業領域的成長，特別是高尚住宅的發展。

文告表示，這項措施也將增加房地產領域的外來直接投資，同時鼓勵更多有素質的外資進入大馬；這也將給予價值低於50萬令吉的本地產業市場更多機會。

文告也說，外國人欲購買產業的問題是由州政府當局負責，無需由首相署經濟策劃組批准。

公眾欲瞭解詳情，可致電詢問，電話號碼是03-88723294、03-88723290或03-88723287；或電郵至perolehan_hartanah@epu.gov.my。


http://www.sinchew.com.my/node/145892?tid=1


政府实行这个措施无疑是限制外国人只能购买半独立或以上的高档房产。换句话说，如果外国人想要出租房产来投资的话好像不太可行了。

不晓得这样的制度会不会影响本地房价的走势。欢迎大家分享意见。

新加坡‧到柔特區買豪宅當度假屋‧打工仔週末當富豪

(新加坡) 越來越多新加坡人到柔佛南部的依斯干達經濟特區購置豪宅當度假屋，週日（1月10日）在新加坡當打工仔，週末到柔南享受富豪式的居住生活。

據知，柔南依斯干達經濟特區的豪宅，比新加坡的三房式組屋還便宜，供豪宅的每月的貸款，甚至比在新加坡供車子還要低，因此，許多新加坡人都選購當地房屋，享受富豪居住生活。

40%屋主獅城人

住在此地區的居民，不用開車出門，走幾步就有私人高球場讓他打高球；也有人的家“在水一方”，坐在家門口就可以垂釣，快樂似神仙。

依斯干經濟特區距離大士通道只有15分鐘的車程，佔地2217平方公里，目前建有至少4個豪華住宅區，包括奴沙依達曼、Horizon Hills及Leisure Farm Resort等。

特區內的屋主40%是新加坡人，30%則是其他國家的人，主要是在新加坡工作的外國專才。

大洋房僅29萬 比三房式組屋便宜

其中一個名“週末富豪”的新加坡打工仔，是47歲的公務員楚奇菲。住在裕廊的他，在奴沙依達曼買了一棟2140平方英尺的大洋房，這棟大洋房只需29萬8000令吉（約12萬4000新元），比新加坡的三房式組屋還便宜。

而他每月的房屋貸款只需區區630新元（約馬幣1512令吉），比在新加坡供車子的800元還便宜。

每逢放假，楚奇菲便舉家到他的夢幻度假屋享受富豪式的居住生活。

把警局“搬”到住區入口 發展商重金保治安

特區內的住宅區保安森嚴，發展商甚至出錢把警察局“搬”到住宅區入門處。

住在馬來西亞的新加坡人，經常是大馬盜賊最愛的“肥羊”，但是，住在特區卻不用擔心保安問題。

這裡保安森嚴，發展商不但用籬笆把住宅區圍起來，給房子裝上電眼，還重金聘請保衛看守。

發展商甚至出錢在Leisure Farm Resort的大門入口處，設了一所警察局。

正因為保安森嚴，加上新加坡的房子越來越貴，越來越多新加坡人紛紛在這裡買房子。

[轉摘自星洲日報]

梦想家园的开始 - 工程进展 2010 年 一月

实达生态园 Setia Eco Garden

前阵子到 Setia Eco Garden 逛了一逛，想进一步了解生态园的魅力与规划。 它的地理位置靠近振林山一带，属于新的发展区，四周的环境还蛮清幽的。在抵达目的地前，经过了一个类似发电总站，高耸的高压电缆整齐的排列着，不禁令人想尽速远离该地。

不久后，终于看到了Setia Eco Garden 的大牌子，映入眼帘的还有一栋设计非常独特的建筑物（上图所示），仔细一瞧原来是发展商的销售办事处。这栋建筑物被水池所围绕，设计令人眼前一亮，不愧是符合SP Setia 大胆创新的一贯作风。唯一美中不足的是水池里空无一物，若能够在池里养几尾鱼的话，或许能锦上添花。

这个住宅区的规划算是以生态园为主题而设，同时推出不同的屋型如，单层排屋、双层排屋、店屋等。许多高档的独立和半独立房子也会依山而建。个人觉得规划中商店的数量略少，不晓得是不是和生态园的规划有关，以打造舒适悠闲的居住环境。若要购买日常用品或是外出用餐的话，可要驱车约十分钟到振林山一带，对我而言还真的不是很方便。不过值得一提的是，这里有间华小，方便这里的家长接送孩子。

至于屋价会比其他 SP Setia 的发展来得便宜些，因此吸引了不少人在这里购屋置业。希望这里未来的发展会更加蓬勃，下次再访时会带来不一样的惊喜。

网址：http://www.spsetia.com.my/setia_eco_garden/